La réforme des autorisations d’urbanisme est entrée en vigueur le 1er mars

La dernière réforme remonte à octobre 2007. Après plus de quatre années de pratique, des ajustements ont été mis en place, de moindre ampleur qu’en 2007. On n’évoquera ici que les principales nouveautés : régime du lotissement, réforme de la surface de plancher et du régime des établissements recevant du public, photovoltaïque intégré au bâti.

La clarification du régime des lotissements, une réforme attendue

Selon la nouvelle définition, « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (art. L. 442-1 c. urb.).  On parle de « lotissement » pour désigner un ensemble d’habitations qui résulte d’un découpage foncier, réglementé par le code de l’urbanisme.

Pour distinguer entre lotissement soumis à déclaration préalable (art. R. 421-23 c. urb.) ou à permis d’aménager (art. R. 421-19 c.urb.), il n’est plus nécessaire de se référer au nombre de lots à bâtir ou à l’existence de divisions antérieures. Dès la création du premier lot, sont désormais soumis à permis d’aménager les lotissements :

  • qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement,
  • OU qui sont situés dans un site classé ou un secteur sauvegardé.

Les autres lotissements sont soumis à déclaration préalable.

Dans ce domaine, à noter également :

  • La possibilité, à l’occasion du permis de construire, de régulariser un lotissement qui aurait du faire l’objet d’une déclaration préalable (art.  R.442-2 c. urb.),
  • La possibilité de subdiviser un lot sans avoir à recourir à la procédure de modification du lotissement (art. R. 442-21 c. urb.),
  • Un meilleur encadrement de la délivrance des autorisations de construire dans les lotissements autorisés (art. R. 442-18 c. urb.).

La réforme de la surface de plancher

Au 1er mars 2012, la « surface de plancher » devient la surface de référence en urbanisme. Elle s’entend comme l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Contrairement à la surface hors œuvre net (SHON) qui disparait, la surface de plancher ne prend pas en compte les murs extérieurs. De ce fait, cette nouvelle référence devrait contribuer à  augmenter la constructibilité et à améliorer l’isolation par l’extérieur.

Régime des ERP « coquilles vides »

Cette réforme répond à un souci pratique. Au stade de la demande de permis de construire, les promoteurs n’ont pas toujours trouvé preneur pour le bâtiment, si bien que les aménagements intérieurs ne sont pas encore connus. Désormais, le permis de construire pourra être délivré en considération d’un projet sans aménagements intérieurs (ERP « coquille vide ») (art. R. 425-15 c. urb.). Le permis indiquera qu’une autorisation complémentaire au seul titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l’habitation devra être obtenue avant l’ouverture au public.

Photovoltaïque intégré au bâti et permis de construire

En matière d’énergies renouvelables, et en particulier de panneaux photovoltaïques intégrés au bâti, il est précisé que l’installation accessoire  à la construction ne constitue pas un « ouvrage de production d’électricité » au sens de l’article L. 422-2 du code  l’urbanisme. Le maire reste donc compétent pour délivrer un permis de construire couvrant l’ensemble : construction nouvelle et installations photovoltaïques. Cela vient simplement sécuriser une pratique courante.

Ces retouches et d’autres s’accompagnent de la mise à jour des formulaires CERFA, qui s’enrichissent d’un nouveau formulaire dédié au permis modificatif.

Pour en savoir plus, la page web du ministère sur le nouveau permis de construire : http://www.extranet.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/

Décret n° 2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme